Når boligdrømmen ender i et mareritt

Forbrukerentreprise

Når man kjøper seg flunkende ny bolig eller hytte, forventer de fleste et bygg i topp stand. Skuffelsen vil derfor være stor hvis boligdrømmen ender i et mareritt. Som forbruker har du heldigvis mange rettigheter i møte med profesjonelle entreprenører.

Når kan du klage på entreprenøren?

Som forbruker kan du rette krav mot entreprenøren ved to tilfeller: enten der boligen har en mangel eller der boligovertakelsen blir forsinket.

Mangel ved boligen

Boligen har en mangel dersom dens tilstand ikke samsvarer med avtalen mellom deg og entreprenøren. Er det for eksempel avtalt at det skal være et bad med dusj i husets annen etasje, vil boligen ha en mangel dersom det ikke kommer vann til denne dusjen. Videre kan entreprenøren holdes ansvarlig etter loven hvis hun har holdt tilbake informasjon eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføringen.

Boligen har også en mangel dersom den ikke oppfyller nærmere angitte krav i loven. Etter loven må entreprenøren utføre arbeidet på faglig godt vis, det vil si hva som anses for å være normal, god standard i bransjen. Entreprenøren har i tillegg en omsorgsplikt som innebærer en plikt til å ivareta dine interesser og veilede deg ved behov.

Loven krever videre at boligen må være i samsvar med offentligrettslige krav. Hvis det for eksempel er avtalt at boligen skal ha en utleiedel, og entreprenøren ikke oppfyller offentligrettslige krav til lydisolering, foreligger det en mangel.

Forsinket boligovertakelse

Boligovertakelsen er forsinket dersom overtakelse ikke skjer til avtalt tid. Hvis det ikke er avtalt en overtakelsesdato, krever loven at arbeidet med boligen skal skje med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd. Merk likevel at entreprenøren etter omstendighetene kan kreve å få overtakelsesfristen forlenget, for eksempel der forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeid på boligen.

Har du opplevd problemer i forbindelse med forbrukerentreprise og er usikker på om entreprenøren kan holdes ansvarlig? Ta kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg å vurdere om du har et krav mot entreprenøren din.

Sørg for en god kontrakt

Vi opplever at mange konflikter kunne vært unngått dersom partene hadde fått i stand en skikkelig kontrakt. Sørg derfor for at kontrakten du inngår med entreprenøren i tilstrekkelig grad ivaretar dine behov og interesser. Det kan være lurt å ta kontakt med en advokat i forkant av avtaleinngåelsen for å få utarbeidet en balansert avtale.

Vi ser dessverre av og til at standardkontrakter fra entreprenører utelater vilkår som er gunstige for forbrukeren. Et eksempel er vilkår om garanti for oppfyllelse av avtalen. Entreprenøren plikter imidlertid etter loven å stille sikkerhet for oppfyllelse av avtalen, og det er som regel en varsellampe hvis entreprenøren har problemer med å få stilt garanti. Da vil nok det lureste være å finne seg en annen entreprenør.

Hvilke krav kan rettes mot entreprenøren?

Det er flere mulige krav du kan rette mot entreprenøren din ved mangler og forsinkelse.

Dersom boligen har en mangel, kan du holde tilbake betaling, kreve retting, prisavslag, erstatning eller verste fall heving. Hvilket krav som er aktuelt i den konkrete saken avhenger blant annet av hva slags type feil det er snakk om og hvor alvorlig den er.

Ved forsinkelse av boligovertakelsen kan du holde tilbake betaling, kreve dagmulkt, erstatning og i verste fall heving. Dagmulkt er en bestemt sum entreprenøren må betale deg for hver dag overtakelsen er forsinket. Hvilket av kravene du kan rette mot entreprenøren beror på hvor betydelig forsinkelsen er.

Husk å melde fra i tide

Når du oppdager en feil ved boligen, er det viktig å melde fra til entreprenøren i tide. Du taper nemlig som utgangspunkt din rett til å fremsette krav mot entreprenøren dersom du reklamerer for sent.

Loven stiller krav om at du må reklamere til entreprenøren innen rimelig tid fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som anses for å være innen rimelig tid må vurderes konkret i den enkelte sak. Normalt vil reklamasjon innen to til tre måneder regnes for å være innen rimelig tid. Vi anbefaler deg likevel å reklamere så raskt som mulig.

I tillegg gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist som innebærer at du må reklamere senest innen fem år etter at du overtok boligen.

Vi anbefaler at du sender reklamasjon skriftlig til entreprenøren. På den måten sikrer du deg bevis på at du har reklamert i tide.

Pass på foreldelsesfrister

Det er viktig å være oppmerksom på at et krav mot entreprenøren kan foreldes. Foreldelse innebærer at kravet ditt forsvinner på grunn av tiden som er gått.

Kravet mot entreprenøren foreldes i utgangspunktet tre år etter at forbrukeren overtok boligen. Dersom forbrukeren får kunnskap om mangelen ved en senere anledning, foreldes kravet ett år etter dette tidspunktet. Foreldelsesfristen avbrytes ved at entreprenøren erkjenner ansvar eller ved at forbrukeren tar rettslige skritt mot entreprenøren.

Det er viktig å merke seg at en reklamasjon ikke avbryter foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen løper nemlig uavhengig av reklamasjonsfristen. Mange er ikke klar over dette, og det kan gi store økonomiske tap.

Vi bistår deg

Advokatfirmaet Kildebo satser stort på entrepriserett, og flere av våre advokater har lang erfaring og spesialkompetanse på området.

Ta kontakt med en av våre advokater dersom du har spørsmål eller behov for juridisk bistand.

Fredrik Edvardsen

Advokat (H) & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Forvaltningsrett
Landbruksrett
Forsikring- og erstatningsrett
Landbruk
Eiendomsutvikling
Tvisteløsning og prosedyre

Irene Kildebo

Advokat & Partner, daglig leder

Fast eiendom
Boligrett
Offentlige anskaffelser
Prosjektanskaffelser
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Offentlig og privat samarbeid
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Selskapsrett
Forvaltningsrett
Eiendomsutvikling

Eirik Rudi

Advokat & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Offentlige anskaffelser
Prosjektanskaffelser
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Forvaltningsrett
Konkurranserett og statsstøtte

Snorre Nøstdahl

Advokat

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Borettslag og eierseksjonssameie
Miljørett