Skaper husleie og korona utfordringer for din bedrift?

Koronapandemien, og tiltakene som er iverksatt for å få kontroll på virussmitten, skaper store problemer for store deler av næringslivet. Enkelte bedrifter er pålagt å stenge sin virksomhet, og andre erfarer stor nedgang i omsetning.

Veldig mange bedrifter driver sin virksomhet fra leide lokaler. Hvilke rettigheter har man som leietaker når myndighetstiltak innebærer at man må stenge ned eller får sine inntekter vesentlig redusert? Har man krav på leiefritak eller redusert leie?

De fleste leiekontraktene som benyttes mellom gårdeiere og leietakere gir ikke svar på spørsmålene. Det samme gjelder for husleieloven som er den loven som supplerer leiekontraktene. Etter loven kan man ha krav på leiefritak eller leiereduksjon ved mangler eller forsinkelser. Koronapandemien ligger utenfor både utleier og leietakers kontroll, og kan ikke karakteriseres som verken en mangel eller en forsinkelse.

Utgangspunktet, basert på de fleste gjeldende leiekontrakter og husleielovens regler, er således at leietakerne som ikke kan drive sin virksomhet fra de leide lokaler eller som opplever stor omsetningssvikt, fortsatt plikter å betale full leie til sin gårdeier.

Et tenkelig juridisk grunnlag som leietaker kan gjøre gjeldende er de ulovfestede reglene om force majeure.

Force majeure er et begrep som beskriver omstendigheter som ikke er under menneskelig kontroll. Klassiske eksempler på force majeure hendelser er krig, naturkatastrofer, streik og lockout. Slike hendelser kan verken leietaker eller gårdeier forutse når man inngår leiekontrakten.

Rettsvirkningen av force majeure, dersom dette kan påberopes, er normalt at man blir fritatt for sine kontraktsforpliktelser så lenge hendelsen varer.

Jeg tror det er ganske opplagt at en alvorlig pandemi, som koronapandemien må kunne anses å være en force majeure hendelse. Den ligger klart utenfor partene kontroll, og kunne ikke forutsees av noen av partene ved inngåelsen av leiekontrakten. Spørsmålet er om en leietaker kan påberope seg hendelsen med den rettsvirkning at han enten har krav på leiefritak eller redusert leie.

Det er utviklet ulovfestede regler om force majeure gjennom rettspraksis. En utfordring er at mange av dommene er gamle, og gjelder andre situasjoner, særlig råvaremangel og blokade under verdenskrigene. Globale og nasjonale bevegelsesrestriksjoner grunnet en pandemi er noe nytt som ikke tidligere har vært behandlet av domstolene.

De klassiske force majeure hendelsen innebærer at en eller begge kontraktspartene blir hindret i å oppfylle kontrakten i en nærmere angitt periode. Vår situasjon er annerledes. Gårdeierne stiller sine lokaler til disposisjon, og leietaker har praktisk sett muligheter til å betale leie. Selv om koronapandemien isolert sett må anses som en force majeure hendelse, innebærer hendelsen altså ikke at kontraktspartene blir fratatt muligheten til å levere kontraktsmessig ytelse. Da er også utgangspunktet at force majeure situasjonen ikke kan påberopes av noen av partene. Situasjonen hjemler ikke rett på leiereduksjon eller leierfritak. I denne sammenheng må det også nevnes at risikoen for betalingsevne alltid er pengedebitors.

Jeg mener derfor at det rettslig sett er ganske opplagt at leietakere som fortsatt kan benytte sine lokaler ikke har noen rettigheter til å kreve leiefritak eller leiereduksjon som følge av pandemien. Dette selv om omsetningen er så redusert at de rent faktisk ikke har anledning til å betale.

Restriksjonene fra myndighetene har medført at enkelte bransjer ikke får anledning til å drive. Eksempler på dette er restauranter, barer, hudpleiesalonger og frisører. Disse bransjene disponerer sine leide lokaler, og utleierne leverer slik sett i henhold til leiekontraktene. Det foreligger ikke mangler eller forsinkelser. Men det kan tenkes at disse tilfellene skal behandles annerledes enn hvor leietaker kun er utsatt for omsetningssvikt grunnet de generelle restriksjonene.

Et argument i de tilfellene hvor man ikke kan drive grunnet restriksjonene kan være at man må innfortolke en forutsetning i leiekontraktene om at lokalene kan benyttes til det de er leid for. Konklusjonen er usikker, og det er også usikkert om konsekvensen er at man har krav på leiereduksjon eller leiefritak, eller om man må nøye seg med en rett til å komme ut av kontrakten uten erstatningsansvar.

Selv om leietakerne som opplever store negative konsekvenser av pandemien nok er forpliktet til å betale full leie, vil vi oppfordre leietakerne om å ta kontakt med gårdeier for å forsøke å fremforhandle en justert leie i den vanskelige situasjonen. Antakelig vil mange gårdeiere vise forståelse for situasjonen, og se seg tjent med at leieplikten oppheves eller reduseres i en nærmere angitt periode. Alternative kan jo være at leietakeren må avvikle sin virksomhet med tomme lokaler som resultat.

Fredrik Edvardsen

Advokat (H) & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Vann og avløp
Utbyggingsavtaler
Entrepriserett
Forvaltningsrett
Landbruksrett
Forsikring- og erstatningsrett
Landbruk
Eiendomsutvikling
Tvisteløsning og prosedyre

Helene Elness

Advokat & Partner

Arbeidsrett
Strafferett
Arv og testament
Familierett, skilsmisse og samlivsbrudd
Barnefordeling, samvær og bosted
Barnevern
Avtale- og kontraktsrett
Forsikring- og erstatningsrett
Tvisteløsning og prosedyre

Eirik Rudi

Advokat & Partner

Fast eiendom
Boligrett
Offentlige anskaffelser
Prosjektanskaffelser
Entrepriserett
Plan- og bygningsrett
Forvaltningsrett
Konkurranserett og statsstøtte